Wanneer er op vandaag voor de aankoop van een woning een krediet wordt aangevraagd wordt er voor het vaststellen van het kredietbedrag uitgegaan van de aankoopprijs van het pand in kwestie.
Vanaf 1 januari 2022 komt daar verandering in. Vanaf dat moment dient er bij de aankoop van een pand in kwestie waarvoor een lening wordt aangevraagd altijd een schatting worden uitgevoerd. Het bedrag dat u uiteindelijk zult kunnen lenen zal bovendien ook worden bepaald aan de hand van het resultaat van deze schatting. De Nationale Bank van België verwacht dat dit geen extra kosten met zich mee zal brengen. Toch zijn er tal van belangrijke aandachtspunten om bij stil te blijven staan.
Zorgt verplichte schatting voor extra kosten of niet?
De eerste vraag die wordt gesteld door heel wat consumenten die van plan zijn om een woning aan te kopen in 2022 heeft te maken met de mogelijke extra kosten die deze verplichte schatting met zich mee zal brengen. De Nationale Bank van België heeft echter aangegeven dat er in het merendeel van de gevallen van een dergelijke meerprijs geen sprake zal zijn. Dit omwille van het feit dat kredietverstrekkers in het merendeel van de gevallen gebruik zullen maken van statistische modellen waarover ze beschikken. Dit betekent dus ook dat de schatting doorgaans niet zal gebeuren aan de hand van een bezoek ter plaatse. Alleen in bepaalde, specifieke omstandigheden zal dit wel het geval zijn. Denk hierbij onder meer aan:
- Wanneer de waarde van het pand niet met voldoende zekerheid kan worden bepaald;
- Indien er in de databank onvoldoende gelijkaardige panden zijn terug te vinden;
- Wanneer er met uitzonderlijke aspecten rekening dient te worden gehouden;
In alle andere gevallen zal de expert er doorgaans voor kiezen om niet ter plaatse te gaan waardoor er ook geen extra kosten zullen zijn om rekening mee te moeten houden.
Toch zijn er bepaalde nadelen om rekening mee te houden
De verplichte schatting kan voor bepaalde consumenten nadelig uitvallen. Het komt tegenwoordig vaak voor dat mensen door de hectiek op de woningmarkt meer bieden voor een pand dan ze daadwerkelijk waard is. Dat is uiteraard mogelijk, alleen stelt zich hierbij een eerste probleem in 2022. Omdat het bedrag dat u kunt lenen vanaf dat moment wordt bepaald op basis van de geschatte waarde van het pand heeft dit immers als gevolg dat u het verschil tussen de geschatte waarde en het daadwerkelijke aankoopbedrag niet meer zal kunnen financieren.
Bovenstaande kan best een probleem worden. Stel bijvoorbeeld dat u een woning wenst aan te kopen voor een waarde van 300.000 euro. De schatting geeft echter aan dat de waarde van het pand op dat ogenblijk slechts 275.000 euro bedraagt. Dan betekent dat dus dat u boven op de vereiste eigen inbreng van de bank (doorgaans minstens 10 procent) nog eens 25.000 euro zelf zult moeten ophoesten. In deze situatie zou dat er dus al snel voor zorgen dat u 27.500 + 25.000 = 52.500 euro zult moeten betalen. Voor heel wat potentiële woningeigenaars is dit wellicht niet haalbaar.
Nieuwe regel moet impulsieve vastgoedaankopen tegengaan
De grote vraag naar vastgoed heeft er gecombineerd met de schaarste in bepaalde regio’s voor gezorgd dat er vaak stevig boven de actuele marktwaarde wordt geboden voor de aankoop van een bepaald pand. Dat wordt onder meer mogelijk gemaakt door het feit dat de bank tot en met 2021 het kredietbedrag bepaalde op basis van de aankoopsom van het vastgoed. Wanneer die bepaling vanaf 2022 gebeurt op basis van de geschatte waarde van het vastgoed wordt dit een compleet ander verhaal. Overbieden zal hierdoor voor heel wat potentiële kopers niet meer mogelijk worden.
Vraag is bovendien wat bovenstaande van impact zal hebben op de vastgoedmarkt. Menig aantal experten hebben immers reeds gesteld dat er minstens een stabilisering van deze markt kan worden verwacht. Anderen vermoeden dan weer dat de vastgoedprijzen op termijn door deze nieuwe regel zullen gaan dalen. Dit omdat de gemiddelde verkoopprijzen sowieso wel enige correctie zullen ondergaan. Uiteindelijk zou dit er dan ook onrechtstreeks voor kunnen zorgen dat het verwerven van bijvoorbeeld een starterswoning financieel toegankelijker moet worden.